清丰县破解不动产登记“旧账”：历史遗留问题实施方案全解析

在城镇化快速推进过程中，不少居民遭遇了“房产证难办”的困扰——开发商手续不全、土地性质不符、税费未缴清等问题像一道道“关卡”，让合法购房的家庭迟迟拿不到产权证书。清丰县针对这一民生痛点，印发了《清丰县处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题实施方案》（以下简称《方案》），通过系统性政策设计疏通堵点。这份文件究竟包含哪些具体措施？如何兼顾规范管理与群众权益？以下从核心内容、适用范围、办理流程等维度展开解读。

一、政策出台背景：为何聚焦“历史遗留”？

国有建设用地上不动产登记历史遗留问题，本质是过去房地产开发管理不规范、政策衔接不畅导致的“积压账”。清丰县相关部门调研发现，这类问题主要集中在三类场景：一是2015年前建设的老旧小区，因开发商破产、资料缺失无法完成首次登记；二是部分项目存在土地用途变更未补缴出让金、超容积率建设未处罚等程序瑕疵；三是购房人已长期居住并缴纳物业费，但因开发商欠缴税费被“连坐”无法办证。这些问题不仅影响居民落户、子女入学、房屋交易，更可能引发社会矛盾。《方案》的制定，正是为了依法依规、分类施策，推动“办证难”问题“见底清零”。

二、核心内容拆解：哪些问题能解决？怎么解决？

《方案》以“尊重历史、实事求是、民生优先、违法必究”为原则，明确了可纳入处置范围的七类典型问题及对应解决方案（详见下表）：

| 问题类型 | 具体表现 | 处理方式 | |-----------------------------|-------------------------------------------|------------------------------------------------------------------------------| | 开发企业缺失手续 | 开发商破产/失联，未办理首次登记 | 允许购房人单方申请，通过调取档案、公示无异议后直接办理不动产登记 | | 土地用途与规划不符 | 项目实际用途（如商业改住宅）与土地证记载不一致 | 补缴土地出让金差价（按现行基准地价评估），完善规划确认手续后办理登记 | | 超容积率建设 | 实际建筑面积超过审批指标 | 由自然资源部门核定超容面积，补缴土地出让金及城市基础设施配套费后予以认可 | | 税费未缴清（开发企业欠费） | 开发商拖欠土地出让金、增值税等 | 实行“证缴分离”，购房人可先行办证，税务部门后续追缴企业欠费 | | 无建设工程规划核实手续 | 项目建成多年但未取得规划验收证明 | 对不影响规划实施且符合安全标准的，出具认定意见后办理登记 | | 分割登记障碍 | 商业综合体、集资房等无法分户办证 | 按现状分割确认宗地范围，明确共有部分权属后为业主分户办理不动产权证书 | | 政策调整导致的历史冲突 | 2010年前按旧标准审批，与现行规范冲突 | 参照当时有效法规处理，不溯及既往 |

值得注意的是，《方案》特别强调“违法建设绝不姑息”——对占用公共绿地、消防通道等违反强制性规划的违建，必须整改到位后方可受理登记；对恶意逃避税费、虚假申报的开发企业，依法列入失信名单并追究法律责任。这种“民生温度”与“法治底线”的平衡，是方案的核心亮点。

三、操作流程指南：群众如何申请？需要哪些材料？

为降低群众办事门槛，《方案》简化了申请程序并明确责任分工：

1. 申请主体与受理部门

主要申请人：合法购房业主（可个人或联合申请），无需等待开发企业配合；
受理单位：清丰县不动产登记中心牵头，联合自然资源、税务、住建等部门成立工作专班，设立“历史遗留问题专窗”集中办理。

2. 所需基础材料清单

不动产登记申请书（现场填写）；
购房合同（协议）、购房发票（或收据）原件；
房屋测绘报告（由指定机构重新测量，费用由政府承担）；
身份证明（身份证、户口本等）；
特殊情形补充材料（如土地用途变更批复、超容补缴证明等，由专班协助调取或指导补办）。

3. 办理时效承诺

对材料齐全且无争议的案件，15个工作日内完成审核并颁发不动产权证书；涉及补缴税费、土地出让金的，同步启动追缴程序但不影响办证进度。

四、群众关切回应：常见问题答疑

为帮助居民更直观理解政策，整理以下高频问题解答：

Q1：我家房子是2012年买的，开发商跑路了，没有房产证，能申请吗？
A：可以！若项目已竣工且不存在违建、土地性质冲突等问题，购房人可持购房合同、发票等材料单方申请，无需等待开发商。

Q2：补缴土地出让金或税费的标准是什么？会不会很高？
A：补缴金额按申请登记时的现行基准地价或税费政策核定（非购房时的旧标准），且政府会通过联席会议协商合理分摊方式（如开发企业欠费部分由税务部门后续追缴，业主仅需承担自身应缴部分）。

Q3：如果邻居有违建导致整栋楼无法办证，我该怎么办？
A：需先由城管执法部门认定违建并责令整改，拆除或整改符合规划后，整栋楼即可进入登记程序。专班会协调加快违建处理进度，减少对居民的影响。

五、长效管理启示：如何避免“旧账”再添“新账”？

《方案》不仅着眼于解决存量问题，更提出建立预防机制：一方面，要求自然资源部门严格把控土地出让、规划许可、竣工验收等前置环节，杜绝“带病项目”入市；另一方面，推行“交房即交证”改革，通过部门信息共享、并联审批，确保新建商品房在交付时同步完成首次登记和转移登记。这些举措从源头减少了历史遗留问题的产生土壤。

对于清丰县的居民而言，这份实施方案不仅是产权保障的“及时雨”，更是政府回应民生诉求的生动实践。通过分类处置、灵活施策、法治兜底，曾经困扰多年的“办证难”正逐步转化为“办证易”，为类似地区的存量问题化解提供了可参考的样本。

（全文约1800字）

清丰县人民政府关于印发《清丰县处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题实施方案》的具体内容有哪些？

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