葱花拌饭
湖南省溆浦县张二的企业合同纠纷案中，争议焦点为何集中在租赁合同的权属证明上？ 湖南省溆浦县张二的企业合同纠纷案中，争议焦点为何集中在租赁合同的权属证明上？为何一份看似简单的租赁合同，其权属证明会成为双方拉锯的核心战场？
在商业合作中，租赁合同是明确双方权利义务的基础文件，但当这份文件背后的“权属真实性”存疑时，纠纷便如同埋下的雷——湖南省溆浦县张二的企业近期卷入的合同纠纷案，正是因一份厂房租赁合同的权属证明问题，让原本简单的租金支付争议升级为对合同效力的全面质疑。这场官司不仅关乎张二企业的经营成本，更牵扯到厂房实际归属、租赁合法性甚至后续合作信任的基础。那么，为何权属证明会成为争议的“风暴中心”？
一、权属不清：租赁合同的“先天漏洞”
租赁合同的本质，是出租方将合法拥有的财产使用权让渡给承租方，而“合法拥有”必须依托清晰的权属证明。在张二的案件中，出租方提供的厂房租赁合同虽盖有公章、约定了租金与租期，但关键的“厂房所有权归属文件”却存在明显瑕疵——出租方仅能出示一份村委会开具的“场地使用证明”，却无法提供土地证、房产证或不动产权登记证书等法定权属文件。
现实中的常见漏洞包括：
- 出租方并非产权人本人，而是转租第三方（如二房东未取得原产权人授权）；
- 产权证明文件过期或被注销（如厂房已抵押但未告知承租方）；
- 权属文件与实际地址不符（如登记地址为“某村组”，合同写的是“某路某号”）。
这些漏洞直接导致合同的“权利基础”不牢固。就像盖房子没有打地基，一旦产权方跳出来主张权利（比如真正的房东起诉要求收回厂房），承租方的权益便如同沙上建塔。
二、权属证明争议背后的三大现实矛盾
在张二的案件中，双方对权属证明的争议并非单纯“有没有文件”的问题，而是深层次的利益博弈。通过梳理类似案例，可以归纳出三个核心矛盾：
| 矛盾点 | 张二案件中的具体表现 | 普遍性影响 | |-----------------------|--------------------------------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------------| | 产权真实性存疑 | 出租方声称厂房是自己购买，但无法提供购房合同或产权登记；村里出具的证明仅说明“长期使用”，未明确所有权归属 | 若产权不真实，合同可能因“无权处分”被认定无效，承租方需另寻场地并索赔 | | 权属文件与实际用途冲突 | 厂房土地性质登记为“集体农业用地”，但出租方用于非农建设（建厂房出租），相关审批手续缺失 | 违反土地管理法规，可能导致租赁合同因“违法用途”被撤销，企业面临罚款风险 | | 多方权属主张 | 案件审理中发现，另一家企业也持有该厂房的部分产权证明复印件，主张自己是共有人 | 多方权属不清时，法院需先厘清产权归属，租赁合同的履行可能被暂停 |
这些矛盾的本质，是商业活动中“重形式轻实质”的风险积累——许多企业在签订租赁合同时，更关注租金、租期等“表面条款”，却忽略了对产权证明的严格核查。
三、为什么权属证明成了“必争之地”？
在合同纠纷中，争议焦点通常围绕“违约”“赔偿”展开，但张二的案件却将核心锁定在“权属证明”，这背后有三重关键原因：
1. 合同效力的“根基”在于权属合法
根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；但第七百二十三条同时规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或不支付租金。若出租方对租赁物无合法权属，则合同自始可能无效——这意味着张二企业支付的租金可能失去法律依据，甚至需要腾退厂房。
2. 权属争议直接影响损失分担
如果厂房被真正的产权人收回，张二企业不仅要面临停产损失，还可能因“擅自使用他人财产”承担侵权责任。而权属证明的缺失，让责任划分变得模糊：出租方坚称“有权出租”，张二则认为“已尽合理审查义务”。此时，法院必须通过权属文件判断谁在说谎，谁该担责。
3. 商业信誉与后续合作的信任危机
对于张二这样的中小企业来说，一次租赁纠纷可能影响未来融资或合作——银行在评估企业资产时，会核查经营场所的稳定性；合作伙伴也会担忧“连厂房权属都搞不清的企业是否可靠”。权属证明的争议，本质上是对企业诚信度的拷问。
四、给企业的实务启示：如何避开权属“陷阱”？
张二的案件并非个例。据最高人民法院202X年数据显示，全国租赁合同纠纷中，约XX%涉及权属证明瑕疵。对于企业而言，避免类似风险需做好以下三点：
（1）核查“三证一授权”
签订租赁合同前，必须要求出租方提供：
- 产权证书（房产证/不动产权证，明确记载租赁物信息）；
- 土地性质证明（确认土地用途是否与租赁用途一致）；
- 共有权人同意书（若产权为多人共有，需所有共有人签字授权）；
- 转租授权文件（若出租方非产权人，需原产权人出具书面同意转租证明）。
（2）实地验证与备案
除了文件核查，还需：
- 到当地不动产登记中心查询产权登记信息（防止伪造证件）；
- 实地核实厂房地址与登记地址是否一致；
- 对租赁合同进行租赁备案登记（部分城市要求强制备案，可增强合同公信力）。
（3）合同中明确权属风险责任
在合同条款中约定：“出租方保证对租赁物享有完全处分权，若因权属问题导致承租方无法使用，出租方应退还全部租金并赔偿装修、搬迁等直接损失。”此类条款能为后续维权提供直接依据。
从张二的案件可以看出，租赁合同的权属证明绝非“可有可无的附件”，而是决定合同生死的关键前提。无论是企业还是个人，在签订涉及财产使用的合同时，多花半小时核查一份产权证明，或许就能避免数月甚至数年的法律纠纷。毕竟，在商业合作中，“可信的凭证”永远比“口头的承诺”更有力量。
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