新一轮城中村改造,与那一轮棚改有何不同（新一轮城中村改造,与那一轮棚改有何不同之处）

时间： 2026-01-25 05:16:36 阅读：408

7月21日，国务院常务会议通过了关于积极推进超大特大城市城中村改造的指导意见。会议强调，改造工作需优先满足群众迫切需求，并针对城市安全和社会治理隐患较多的区域进行。改造工作将采取逐步推进的方式，成熟一个改造一个，实施一项完成一项。将加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励民间资本参与，培育新型业态，以实现可持续运营。

从国务院会议的内容来看，城中村改造的特点包括：

1. 筹措改造资金的渠道多样化，鼓励民间资本参与，充分发挥市场资源配置的决定性作用，与棚改有所区别。

2. 与保障性住房建设相结合，包含准公益性，不同于纯商业化片区开发。

3. 高效综合利用土地资源，涉及土地开发，与老旧小区改造有所区别。

值得注意的是，城中村改造与棚改有所不同。城中村的土地性质为集体用地及宅基地，而棚户区大多为国有土地。从主导者的角度看，城中村改造以市场为主导，是城市更新的重要内容，包括引导、市场主导、企业实施。而棚改则更多是由主导、国企实施的政策性工程。

此次城中村改造主要针对超大特大城市，是一个长周期的投资过程。改造范围包括集体所有权用地的住宅、工业厂房和商业配套，与保障房及平急两用基础设施相结合。与此相比，2014年的棚改则是全国性的，覆盖了大量三四线城市。

关于补偿方式，2014年的棚改主要采用货币化安置。而城中村的改造可能采用房票安置制度，即以地换房或以房换房。资金来源方面，2014年棚改的资金主要来源于央行及国开行的专属贷款，而本轮城中村改造的资金主要来源于民间资本和市场化运作。

对于推进超大特大城市实施城中村改造的计划，早在2023年4月28日的高层会议上已提出。评估本轮城中村改造，其规模和影响将小于2014年的棚改，是一个长周期的过程。安置方式可能对新房销售的影响较小。涉及的城市主要是超大特大城市，这些城市的房地产投资完成额占据全国的较大比例。具体的安置方式目前尚未有详细指导，但北京、广州已出台具体方案作为参考。资金来源方面，鼓励民间资本参与，但目前仍面临资金筹措的难题。在这个过程中，各方都会谨慎避免自身杠杆过高和现金流断裂的风险。

本轮城中村改造是一次重要的城市升级改造投入，有利于拉动当地消费需求、改善民生、促进经济增长和盘活城市资产。其规模和影响相对较小，是一个长周期的过程，需要各方共同努力和谨慎推进。城中村改造的特点决定了其不可能像棚改那样快速推进、大量实施。相反，它更像是一项长期投资，需要持续的投入和努力。比如上海的城市更新计划，虽然吸引了5000亿的社会资金参与，但整个计划的完成需要持续到2032年底，采取小规模、渐进式的改造方式，成熟一宗改造一宗。优先解决矛盾最突出的地方，例如在广州的海珠区康鹭片区，这里曾是疫情的重灾区，但并不采取大规模拆除重建的方式。

城中村改造还需要与保障性住房建设紧密结合。未来的改造项目需要注重可持续运营，通过增加保障性租房的供给，落实租售同权，完成保障房的任务。一线城市的土地资源有限，例如深圳全市共有住房1082万套，但保障房仅占其中一小部分。城中村内的房屋具有天然的廉租属性，如果能够将这些房屋进行改造升级为保障房，将极大提高保障性住房的供给，缓解住房压力。

城中村改造不仅有助于解决城中村存在的问题，提高城市居民的居住环境和生活质量，还能拉动房地产基建等相关产业的发展。这是一次重要的基建投入，通过城市升级改造，可以拉动当地的消费需求，促进经济增长，盘活城市资产。未来，随着城中村改造的推进，将会有更多的资产证券化空间，持续稳定的租金收入也能带来更多的授信机会。

城中村改造方案将加速中国房地产向超大特大城市聚集，对于三线城市及以下地区的房价可能会产生一定的影响和挤压。这意味着随着城中村改造的深入进行，未来超大特大城市的房地产市场将更具活力和吸引力，而对于三线城市及以下地区的房地产市场可能会面临一定的竞争压力。